30 мая вступили в силу Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, которые были утверждены  Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 года N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

а) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правила ми содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в порядке, установленном настоящими Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);

б) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

в) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме,

г) организация собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива, а в случаях, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, управляющей организацией рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, общим собранием членов товарищества или кооператива (далее - собрание) вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом,

д) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания,

е) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;

ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги,

з) обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом.

Данные Прав ила предусматривают дополнительные обязанности для лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами. В зависимости от способа управления домом такими лицами являются управляющие организации, застройщики - управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы  либо собственники, выбравшие непосредственный способ управления.

В частности, установлены требования к организации аварийно-спасательного обслуживания, к подготовке документации, утверждаемой общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Пра вилами также определен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом, в случае перехода обязанностей по управлению к другим лицам.

Подготовка документов для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Правилам и определено, что управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением ряда стандартов. Одним из них является подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В Правила х перечислены предложения, которые должны в рамках данного стандарта разрабатываться для вынесения на обсуждение общим собранием собственников: о проведении капитального ремонта, о передаче объектов общего имущества в пользование на возмездной основе и др.

Отметим, что в нормах, касающихся содержания и ремонта общего имущества  не указан субъект, который обязан осуществлять подготовку соответствующих предложений. Полагаем, что эти обязанности могут быть возложены на управляющую организацию (иное лицо, управляющее домом), а также на собственников помещений.

Прав ила содержат требования к подготовке одного из документов, представляемых на утверждение собственниками помещений в многоквартирном доме, - проекта перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Его должна будет разрабатывать управляющая организация, ТСЖ, кооператив или один из собственников (при непосредственном управлении домом, осуществляемом собственниками). Разработчик будет обязан провести техническое обследование состояния многоквартирного дома и по требованию собственников представить акт такого обследования. Отметим, что в Правил ах не указано, с какой периодичностью данный проект должен разрабатываться, но необходимо учитывать следующее. 

Требования по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ  должны соблюдаться общие требования по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе, в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, об энергосбережении и должно обеспечивать

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Напомним, что ежегодное проведение общего собрания является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 4 5 Жилищного кодекса  РФ). При этом все организационные вопросы по проведению такого собрания решают собственники жилых помещений. Однако Правил а устанавливают одно исключение: данные функции возлагаются на управляющую организацию, если в договоре управления многоквартирным домом предусмотрено соответствующее положение.

Правилами введено обязательное аварийно-диспетчерское обслуживание.

Согласно Правила м управляющие организации, застройщики - управляющие организации, ТСЖ и кооперативы обязаны обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома. Они могут как самостоятельно создавать аварийно-диспетчерские службы, так и заключать договоры об оказании соответствующих услуг сторонними организациями.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 были утверждены Прави ла оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, в которых указано, что обеспечивать работу аварийно-диспетчерских служб должны лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В новых Прави лах разъясняется, в чем заключается данная обязанность.

В соответствии с аварийно-диспетчерские службы обязаны осуществлять повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, регистрацию и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем, а также принимать оперативные меры по обеспечению безопасности граждан при возникновении аварийных ситуаций и угрозе их возникновения.

Правил ами также установлен порядок взаимодействия аварийно-диспетчерских служб лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, с аварийно-диспетчерскими службами ресурсоснабжающих организаций. При поступлении сигналов об аварии или о повреждении внутридомовых инженерных систем аварийно-диспетчерская служба лица, осуществляющего управление домом, обязана оповестить соответствующую службу ресурсоснабжающей организации. После этого аварийно-дистпетчерская служба лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, устраняет последствия самостоятельно либо путем привлечения службы ресурсоснабжающей организации. Если для ресурсоснабжающей организации установлены специальные требования по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, то устранять последствия аварий и повреждения ее аварийно-диспетчерская служба должна под контролем соответствующей службы лица, управляющего многоквартирным домом.

Правилами регламентирован порядок передачи технической документации при смене способа управления многоквартирным домом либо смене одной управляющей компании на другую.

Прав илами установлен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом (далее - техническая документация). Соответствующие положения приняты во исполнение ч. 10 ст. 16 2 Жилищного кодекса  РФ, предусматривающей срок для передачи технической документации лицу, к которому переходят функции по управлению домом. Указанный период составляет 30 дней до прекращения действия договора управления домом.

В дополнение к данному требованию Правил а предусматривают порядок уведомления организации, управляющей многоквартирным домом, о необходимости передать техническую документацию другому лицу. В Правил ах также указывается, что при отсутствии таких документов управляющая компания обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления принять меры по их восстановлению.

Ранее норма о восстановлении технической документации не была закреплена в законодательстве, однако спор о ее передаче рассматривался Президиумом Высшего Арбитражного Суда  РФ. В Постанов лении Президиума Высшего Арбитражного Суда  РФ от 30.03.2010 N 17074/09  указано, что отсутствие или утрата данной документации не признается основанием для прекращения обязанности по ее принятию, хранению и передаче (п. 2 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Президиум ВАС РФ также отметил, что в случае отсутствия технической документации организация, осуществлявшая управление домом, обязана ее восстановить за свой счет и передать новому управляющему.

 

  Директор МКУ «УЖКХ»                                                                          П.С. Канатов